Tahliye taahhüdü nedir, nasıl geçerli olur, icra ve dava yoluyla tahliye adımları nelerdir? 2025 güncel bilgiler ve Yargıtay’ın emsal kararıyla pratik rehber.
1) Tahliye Taahhüdü Nedir?
Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu m.352 kapsamında düzenlenir. Geçerli bir taahhütle kiraya veren, belirtilen tarihten sonra icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.
Geçerlilik şartlarının özeti
- Yazılı olmalı,
- Teslimden sonra (kiracı taşınmaza yerleştikten sonra) verilmiş olmalı,
- Tarih açık ve belirli olmalı (boş tarih, sonradan doldurma tartışma doğurur),
- Kiracının serbest iradesiyle imzalanmalı.
Emsal içtihat vurgusu: “Sözleşme sırasında boş tarihli taahhüt alınması” gibi ihtilaflarda, sonradan doldurulma iddiasının ispatı önemlidir; Yargıtay, somut olay şartlarına göre değerlendirme yapar (HGK E.2017/975, K.2021/1108, 28.09.2021)
2) 2025’te Kira Artışı – Taahhüde Etkisi Var mı?
%25 konut kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla kalktı. Artışlar yeniden TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlı. 2025 Temmuz ayı için açıklanan oran %43,23 oldu. (Taahhüt geçerliliği, artış oranından bağımsızdır; ancak pratikte taraf müzakerelerini etkileyebilir.)
3) Tahliye Yolları: İcra mı, Dava mı?
A) İcra (Tahliye Talepli İlamsız Takip):
- Taahhütteki tarihten sonra, kiraya veren icra dairesinden tahliye talepli takip başlatır.
- Kiracı itiraz etmezse süreç hızlanır; itiraz ederse mahkemeye taşınır (itirazın kaldırılması/iptal davası).
B) Dava (Sulh Hukuk Mahkemesi):
- Taahhüt tarihinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir (TBK 352/1 uygulaması).
- Hak düşürücü süre kaçırılırsa, taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer. (Usul ve süreler yargı içtihatlarında önemle vurgulanır.)
4) Sık Hata: “Boş Tarihli” veya “Teslimden Önce” Alınan Taahhüt
Teslimden önce alınan taahhütler kural olarak geçersiz sayılır; kiracının serbest iradesi ve teslim sonrası verilmesi aranır.
Boş tarihli belgelerde sonradan doldurma iddiası ispat sorunlarına yol açar; Yargıtay’ın 2021 tarihli HGK kararında (E.2017/975, K.2021/1108) bu tür durumlarda ispat yükü ve delil önemli görülmüştür.
5) İki Haklı İhtar Alternatifi (Taahhüt Yoksa)
Taahhüt yoksa, aynı kira döneminde iki ayrı haklı ihtar gönderilmişse TBK 352/2’ye göre tahliye davası açılabilir.
- “Bir ayı bölüp iki ihtar yapmak” geçerli sayılmaz.
- Yıllık peşin ödemeli sözleşmelerde veya süresiz sözleşmelerde iki haklı ihtar şartı çoğu zaman oluşmaz.
- Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden 1 ay içinde açılmalıdır.
6) Adım Adım Pratik Yol Haritası
- Belgeyi kontrol edin: Yazılı mı, tarih net mi, teslim sonrası mı? (Şüphe varsa avukat incelemesi)
- Süreyi kaçırmayın: Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay. (Dava yolu için kritik)
- Uygun yol: Hız, masraf ve itiraz riskini değerlendirip icra veya dava yolunu seçin.
- Kira artışı pazarlığı: Güncel TÜFE (12A ort.) oranını bilin; 2025 Temmuz için %43,23 açıklandı.
7) Emsal Karar (Özet)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E.2017/975, K.2021/1108, 28.09.2021
Olay: Sözleşme aşamasında kiracıdan boş tarihli tahliye taahhüdü alındığı iddiası.
İlke: Böyle bir durumda “sonradan doldurma” savunmasının kanıtlanması gerekir; uyuşmazlık, ispat ve delil değerlendirmesiyle çözülür.
Sonuç: Tahliye taahhüdünün geçerliliği; teslim sonrası verilip verilmediği, tarihin belirli olup olmadığı ve serbest irade gibi kriterlerle somut olayda değerlendirilir.
8) Özet
Tahliye taahhüdünde tarih gün/ay/yıl şart mı?
→ Evet, belirli tarih aranır; belirsiz ibareler ihtilaf doğurur.
%25 kira zam sınırı devam ediyor mu?
→ Hayır. 1 Temmuz 2024’ten beri kaldırıldı; artışlar TÜFE 12A ortalama ile sınırlı. 2025 Temmuz oranı %43,23.
Taahhüt yoksa kiracı nasıl tahliye edilir?
→ Şartları oluşursa iki haklı ihtar yoluyla TBK 352/2 kapsamında dava açılabilir.
Not (Hukuki Uyarı)
Bu metin genel bilgilendirme içindir; somut olaylar farklılık gösterir. Kendi durumun için bir avukattan profesyonel destek almanı öneririm.