Bu rehberle, “ne kadar kredi çıkar?”, “erken kapamada en fazla kaç para kesilir?”, “sigorta zorunlu mu?” ve “hangi masraflar yasal?” sorularına net yanıtlar bulacaksın. + Emsal Yargıtay kararları!
Hızlı Özet (1 dakikada)
- Ne kadar kredi çıkar? BDDK kararına göre konut değerine ve enerji sınıfına göre azami kredi (LTV) belirleniyor. Örneğin 5 milyon TL ve altındaki konutlarda A sınıfında %90, B’de %85, diğerlerinde %80 sınır var; üst değer dilimlerinde oranlar kademeli düşüyor. Ayrıca 24.08.2023’te ikinci/ek konutlara sınırlamalar getirildi.
- Erken ödeme (kapatma/ara ödeme) tazminatı: Kalan vade ≤ 36 ay ise %1, >36 ay ise %2 tavan. Değişken faizli kredilerde talep edilemez. Tazminat, yapılacak indirimi aşamaz.
- Sigorta: DASK zorunlu. Hayat/konut sigortası yasal olarak zorunlu değil; yaptırmak istersen seçtiğin şirketten poliçe getirebilirsin (banka kabul etmek zorunda).
- Masraf sınırları: Kredi tahsis ücreti binde 5 tavan; rehin/ipotek/ekspertiz gibi kalemlerde yalnızca üçüncü kişilere ödenen bedeller yansıtılabilir. Fazlası talep edilemez.
- Vergiler: “Konut edinimi amacıyla” kullanılan konut finansmanı kredilerinde BSMV ve KKDF istisnası bulunur; amaç değişirse istisna düşebilir (özelge örnekleri var).
- Uyuşmazlık çözümü: 01.01.2025’ten itibaren değeri 149.000 TL’nin altındaki ihtilaflarda Tüketici Hakem Heyeti görevli (ücretsiz). Üstü için tüketici mahkemesi yoluna gidilir.
Ücret–Masraf Şeffaflığı: Neler Yasal, Neler Değil?
Kredi tahsis ücreti: Anaparanın binde 5’i tavan (TCMB Talimatı). Başka adlar altında ilave ücret çıkarılamaz.
Ekspertiz–ipotek: Sadece üçüncü kişilere ödenen gerçek maliyet yansıtılabilir; belgelemek gerekir. Red edilen başvurularda dahi üçüncü kişiye ödenen (ör. değerleme) dışında ücret alınamaz.
Emsal eğilim: Masraf/ücret iadesi davalarında Yargıtay, belgelendirilmeyen veya haksız şart niteliğindeki kalemlerin iadesine hükmedebiliyor (ör. 13. HD, 2019/9872 K.).
Sigorta Zorunlu mu?
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Zorunlu ve kredi boyunca yıllık yenileme esastır.
- Hayat/Konut sigortası: Zorunlu değil. 6502 sayılı Kanun uyarınca tüketicinin açık talebi olmadan krediye bağlı sigorta yaptırılamaz; tüketici isterse kendi seçtiği sigorta şirketinden poliçe sunabilir ve banka kabul etmek zorundadır.
Erken Kapama & Ara Ödeme: Tavanlar ve Püfler
Tavan oranlar: Kalan vade ≤36 ay → %1, >36 ay → %2 (sadece sabit faizli konut finansmanında). Değişken faizli kredilerde erken ödeme tazminatı yok. Tazminat, indirim tutarını aşamaz.
Not: “Yeniden finansman/transfer” işlemlerinde de uygulamada erken ödeme hükümleri devreye girebilir; rakamlar bu tavanları aşamaz. (Öğreti ve uygulama notları)
BSMV–KKDF: Ne Zaman Yok, Ne Zaman Doğar?
- Genel kural: Konut edinimi amacıyla kullanılan konut finansmanı kredilerinde BSMV ve KKDF istisnası uygulanır.
- İstisna düşebilecek haller: Amaç değişikliği veya konut edinimi sayılmayan işlemlerde istisna uygulanmayabilir (özelge örnekleri).
Dikkat: 2025 Başvuru Yolları
Ücret/masraf/sigorta dayatması gibi uyuşmazlıklarda 149.000 TL altı için Tüketici Hakem Heyeti (e-Devlet’ten ücretsiz), üzeri için tüketici mahkemesi + zorunlu arabuluculuk.
Emsal Kararlar (Kısa Özet)
- Masraf/ücret iadesi: Yarg. 13. HD, E.2018/2556, K.2019/9872 (14.10.2019) – Dosya/ekspertiz/tahsis gibi kalemlerin belgelendirme ve sözleşmesel dayanak denetimi; haksız bulunanların iadesi yönünde.
- HGK içtihadı (ücret iadesi yaklaşımı): HGK, 2014/13-111 – Konut kredi sözleşmesinde tek taraflı tahsil edilen masraf ve giderlerin iadesi istemi; tüketici lehine ilkesel değerlendirmeler.
Not: Emsal kararlar somut olaya göre uygulanır; belge–sözleşme–bilgilendirme yükümlülükleri sonucu belirler.
Adım Adım: Sağlam Bir Kredi Dosyası İçin Kontrol Listesi
- Enerji sınıfını ve değer dilimini öğren → gerçekçi peşinat planla.
- Bankadan toplam maliyet tablosu iste → tahsis (binde 5 tavan) ve üçüncü kişi giderleri ayrı görünsün.
- Sigorta tercihini yazılı belirt → hayat/konut sigortası senin seçimin, DASK’ı yenilemeyi unutma.
- Erken ödeme planın varsa sözleşmede %1–%2 tavanı kontrol et; değişken faiz düşünüyorsan tazminat olmayacağını bil.
- Haksız masraf/aidat görürsen önce bankaya yazılı itiraz, çözülmezse Hakem Heyeti.
SIKÇA SORULAN SORULAR
Kredi tahsis ücreti ne kadar olabilir?
→ Binde 5 tavan. Başka ad altında fazladan ücret talep edilemez.
Hayat sigortası yaptırmadan kredi alabilir miyim?
→ Evet. Zorunlu değil; yaptıracaksan istediğin şirketten poliçe sunabilirsin.
Ara ödeme yaparsam ceza kesilir mi?
→ Sabit faizliyse %1–%2 tavan; değişken faizliyse yok. Tazminat, indirimi aşamaz.
İkinci konut için oranlar farklı mı?
→ 24.08.2023 düzenlemeleri ikinci/ek konutlarda daha sıkı. Detaylar bankana ve risk grubuna göre değişebilir.